Brasileiro não residente – Ganho de capital na venda de imóvel situado no Brasil

Muitos brasileiros residentes no exterior têm dúvidas sobre o tratamento tributário a eles aplicável quando vendem imóveis situados no Brasil. A residência a que me refiro é a residência fiscal (tax residence).

Pois bem! O ganho de capital auferido por não residente, nas operações com bens situados no Brasil, sujeita-se à legislação tributária brasileira. A alíquota aplicável é de 15% (art. 18 da Lei no 9.249/1995). Na hipótese de haver tax treaty entre o Brasil e o país de residência do alienante, deve-se atentar para o que estiver previsto na convenção.

O ganho de capital é determinado pela diferença entre o valor de alienação e o custo de aquisição do bem ou direito, atualizado até 31/12/1995, com base nos índices da Tabela de Atualização do Custo de Bens e Direitos anexa à Instrução Normativa SRF n. 84/2001. O custo dos bens e direitos adquiridos a partir de 01/01/1996 não está sujeito a atualização. Não sendo possível comprovar o custo de aquisição conforme descrito, o valor de aquisição é apurado com base no capital registrado no Banco Central do Brasil, relacionado à compra do bem ou direito, ou igual a zero nos demais casos.

Na apuração do ganho de capital, não se aplicam as isenções e reduções do imposto previstas para o residente no Brasil. Para fins efeitos tributários, é irrelevante que o proprietário ingresse no Brasil para efetuar a venda do bem, ou o faça por intermédio de procurador devidamente credenciado para esse fim.

Pode haver tributação também no país de residência do alienante? Sim, se entre este país e o Brasil não houver um tax treaty, como é o caso dos Estados Unidos, por exemplo. No entanto, a legislação americana concede um foreign tax credit ao alienante caso sejam cumpridas algumas condições.

Tomando como exemplo a Espanha, a Itália, a França e o Japão, com quem o Brasil mantém tax treaties, a tributação somente se dará no Brasil.